BẢO VỆ DÒNG TIỀN KHI MUA NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

Tại Singapore, Housing Developers (Control and Licensing) Act 1965 và Housing Developers (Project Account) Rules thiết lập cơ chế Tài khoản Dự án (Project Account) theo luật định đối với các dự án nhà ở có giấy phép thuộc phạm vi Điều 9. Các khoản thanh toán của người mua thuộc giai đoạn trước Temporary Occupation Permit (TOP), gồm phí đặt chỗ và khoản đến hạn khi TOP được cấp, cùng vốn vay xây dựng, đều phải nộp vào Tài khoản Dự án. Tiền chỉ được rút cho những mục đích của dự án mà pháp luật cho phép, trên cơ sở chứng nhận chuyên môn hoặc chứng từ phù hợp. Khi chủ đầu tư rơi vào các trường hợp mất khả năng thanh toán mà luật quy định, tiền trong Tài khoản Dự án được tách khỏi khối tài sản của chủ đầu tư và tiếp tục dành cho các khoản chi hợp lệ của dự án cũng như nghĩa vụ theo các hợp đồng mua bán cho đến khi được xử lý đầy đủ.

PHẠM VI LUẬT ĐỊNH VÀ CƠ CHẾ CẤP PHÉP

Theo URA, dự án nhà ở có trên 04 căn thuộc phạm vi điều chỉnh của Housing Developers (Control and Licensing) Act và các quy định kèm theo. Văn bản luật hiện hành là Housing Developers (Control and Licensing) Act 1965; thẩm quyền kiểm soát theo cơ chế này thuộc Cơ quan Kiểm soát Nhà ở (Controller of Housing). 

Theo Điều 9, trừ các ngoại lệ luật định, mỗi chủ đầu tư nhà ở có giấy phép phải mở và duy trì 01 Tài khoản Dự án tại ngân hàng hoặc công ty tài chính cho từng dự án xây dựng. Cơ quan Kiểm soát Nhà ở có thể cho phép mở nhiều hơn 01 tài khoản nếu dự án được phát triển theo giai đoạn hoặc bao gồm đồng thời phần nhà ở và phần thương mại.

Điều 9 không áp dụng nếu toàn bộ căn hộ chỉ được chào bán sau khi dự án hoàn thành; hoặc nếu chủ đầu tư có giấy phép cung cấp cho Cơ quan Kiểm soát Nhà ở một biện pháp bảo đảm có giá trị tối thiểu bằng 140% tổng chi phí xây dựng được kiến trúc sư chứng nhận, theo hình thức và điều kiện do cơ quan này quy định. 

CÁC KHOẢN BẮT BUỘC PHẢI NỘP VÀO TÀI KHOẢN

Quy tắc 3 của bộ Quy tắc về Tài khoản Dự án yêu cầu chủ đầu tư, ngay khi nhận tiền, phải nộp vào Tài khoản Dự án toàn bộ các khoản người mua phải thanh toán trước TOP, bao gồm phí đặt chỗ và khoản đến hạn khi TOP được cấp. Quy tắc 4 đồng thời yêu cầu mọi khoản vay xây dựng dành cho dự án cũng phải được nộp vào chính tài khoản này.

PHẠM VI SỬ DỤNG TIỀN TRƯỚC KHI HOÀN TẤT DỰ ÁN

Tiền trong Tài khoản Dự án vẫn được phép sử dụng cho chính dự án đang chịu kiểm soát. Quy tắc 5 giới hạn việc rút tiền vào các nhóm mục đích được liệt kê cụ thể, chủ yếu gồm:

• Thuế bất động sản, thuế tem đối với thế chấp theo quy định, chi phí pháp lý, bảo hiểm dự án và phí chuyên môn;
• Công tác móng, khảo sát địa chất, đào đắp, giám sát công trường, hạ tầng tiện ích và các khoản ký quỹ hoặc khoản phí phải nộp cho cơ quan nhà nước hay cơ quan được thành lập theo luật;
• Hoàn trả phí đặt chỗ hoặc các khoản thanh toán theo tiến độ theo hợp đồng mua bán;
• Chi phí xây dựng, lãi và phí của khoản vay dự án, cùng khoản hoàn trả vốn vay xây dựng;
• Hoàn trả các khoản vay dự án khác, kể cả khoản vay dùng để thanh toán phí phát triển dự án hoặc khoản chênh lệch phải nộp, nhưng chịu giới hạn tại Quy tắc 5(l): cho đến khi việc hoàn thiện mái và trát bên trong của toàn bộ căn hộ được chứng nhận hoàn thành, tổng số tiền dùng cho nhóm mục đích này không được vượt quá 50% tổng tiền mua nhà đã nộp;
• Chi phí quản trị dự án, tiếp thị và quảng cáo, với mức trần bằng 5% tổng chi phí xây dựng được kiến trúc sư chứng nhận; và
• GST, cùng các khoản tịch thu hoặc hoàn trả được quy định riêng đối với loại hình Executive Condominium.

Ngân hàng hoặc công ty tài chính chỉ được giải ngân cho công tác móng, công trường và chi phí xây dựng khi có chứng nhận của người hành nghề đủ điều kiện xác nhận khoản thanh toán đã đến hạn. Với các khoản rút khác theo Quy tắc 5, phải có chứng từ chứng minh nghĩa vụ thanh toán đã đến hạn. 

RÚT TIỀN DƯ, KẾT THÚC TÀI KHOẢN DỰ ÁN VÀ GIẢI CHẤP

Sau khi TOP được cấp cho toàn bộ căn hộ, Quy tắc 7 chỉ cho phép rút phần tiền dư sau khi Tài khoản Dự án đã giữ lại đầy đủ: khoản tiền được chứng nhận là cần thiết để xin Chứng nhận Hoàn thành theo Luật (Certificate of Statutory Completion) và hoàn tất toàn bộ hợp đồng mua bán; khoản cần để tất toán mọi khoản vay dự án; các khoản phí và chi phí khác của dự án; cùng một khoản dự phòng bổ sung bằng 20% tổng số tiền phải giữ lại nêu trên để bù đắp chi phí phát sinh và lạm phát. 

Nếu đất dự án không còn bị thế chấp, Quy tắc 8 cho phép rút phần tiền dư tương ứng sớm hơn, sau khi người hành nghề đủ điều kiện chứng nhận mái và phần trát bên trong của toàn bộ căn hộ đã hoàn thành; tuy nhiên, các khoản phải giữ lại theo Quy tắc 7 vẫn phải được bảo toàn đầy đủ.

Toàn bộ số tiền còn lại chỉ được rút và Tài khoản Dự án chỉ được đóng sau khi Chứng nhận Hoàn thành theo Luật đã được cấp và mọi giao dịch mua bán theo các hợp đồng của dự án đã hoàn tất. Ngoài ra, chủ đầu tư có thể rút tiền theo một cơ chế riêng nếu cung cấp bảo lãnh ngân hàng có giá trị tương đương và được Cơ quan Kiểm soát Nhà ở chấp thuận bằng văn bản.

Nếu đất dự án vẫn đang được thế chấp, Quy tắc 11 yêu cầu giải chấp toàn bộ thế chấp và quyền bảo đảm đối với căn hộ của người mua khi người mua thanh toán khoản đến hạn tại thời điểm TOP; từ thời điểm đó, căn hộ không được tiếp tục dùng để xác lập thêm quyền bảo đảm.

TÁCH BIỆT TÀI SẢN KHI MẤT KHẢ NĂNG THANH TOÁN VÀ KIỂM TOÁN

Điều 9(5) quy định rằng, khi xảy ra các trường hợp dàn xếp với chủ nợ, phá sản hoặc thanh lý được luật xác định, tiền trong Tài khoản Dự án không thuộc khối tài sản của chủ đầu tư có giấy phép. Theo Điều 9(6), khoản tiền này được chuyển cho cơ quan quản tài theo luật người quản lý tài sản phá sản hoặc thanh lý viên để tiếp tục sử dụng cho các mục đích mà Tài khoản Dự án được phép chi. Chỉ sau khi mọi khoản chi hợp lệ đã được thanh toán và toàn bộ nghĩa vụ, trách nhiệm của chủ đầu tư theo các hợp đồng mua bán của dự án đã được thực hiện đầy đủ, phần tiền còn dư mới trở thành tài sản của chủ đầu tư.

Quy tắc 12 yêu cầu kiểm toán viên hằng năm xác nhận 02 vấn đề: các khoản thanh toán của người mua thuộc diện bắt buộc và vốn vay xây dựng có được nộp đúng vào Tài khoản Dự án hay không; và các khoản rút ra có tuân thủ bộ Quy tắc về Tài khoản Dự án hay không. 

KIỂM SOÁT HỢP ĐỒNG VỚI NGƯỜI MUA

Theo Housing Developers Rules, phí đặt chỗ để có quyền chọn mua hoặc quyền mua phải bằng ít nhất 5% và không vượt quá 10% giá mua căn hộ. Hợp đồng mua bán bắt buộc sử dụng Mẫu 4 đối với bất động sản không phân tầng hoặc Mẫu 5 đối với bất động sản phân tầng (strata). Mọi sửa đổi nằm ngoài nội dung các mẫu này phải được Cơ quan Kiểm soát Nhà ở chấp thuận trước bằng văn bản; sửa đổi chưa được chấp thuận sẽ vô hiệu. Theo các hợp đồng mẫu, Học viện Luật Singapore giữ tiền với tư cách bên giữ tiền.

HỆ QUẢ PHÁP LÝ

Singapore cho phép tiền người mua tham gia vào nguồn vốn của dự án, nhưng đặt việc sử dụng tiền trong một khuôn khổ kiểm soát theo luật. Tài khoản Dự án tiếp nhận cả các khoản thanh toán của người mua và vốn vay xây dựng; tiền chỉ được rút cho chi phí của chính dự án, trên cơ sở chứng từ hoặc xác nhận theo quy định, đồng thời phải duy trì phần dự phòng cần thiết để hoàn tất dự án. Khi người mua thanh toán khoản đến hạn tại TOP, quyền bảo đảm trên từng căn phải được giải chấp theo luật. Nếu chủ đầu tư mất khả năng thanh toán, tiền trong Tài khoản Dự án vẫn được dành cho các nghĩa vụ của dự án và nghĩa vụ đối với người mua theo cơ chế nêu trên.

TRÌNH TỰ MỞ BÁN NHÀ Ở TƯ NHÂN SINGAPORE

• Giới thiệu sớm dự án và tiếp thị.
• Nhận đăng ký quan tâm không ràng buộc, nếu chủ đầu tư áp dụng.
• Bốc thăm hoặc phân bổ theo nhóm ưu tiên, nếu có.
• Chọn một căn cụ thể.
• Chủ đầu tư cung cấp thông tin bắt buộc về căn và dự án.
• Người mua thanh toán phí đặt mua theo luật ở mức 5-10%.
• Chủ đầu tư cấp quyền chọn mua theo mẫu bắt buộc; quyền chọn này không được chuyển nhượng.
• Từ thời điểm đó, URA ghi nhận căn là đã bán.
• Người mua thực hiện quyền chọn bằng cách ký hợp đồng mua bán theo mẫu bắt buộc; nếu không, quyền chọn hết hiệu lực và người mua chịu hệ quả tài chính tương ứng.
• Sau đó, các khoản thanh toán theo tiến độ được thực hiện theo hợp đồng và tiến độ xây dựng.
• Tiền của người mua và vốn vay xây dựng đi qua Tài khoản Dự án; ở giai đoạn sau, một số khoản phải giao cho bên trung gian giữ được Học viện Luật Singapore quản lý.
• Từ giai đoạn hợp đồng mua bán, việc chuyển nhượng quyền hoặc bán lại trước khi hoàn tất có thể thực hiện, nhưng vẫn chịu sự điều chỉnh của pháp luật và thuế. (URA)